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부동산펀드
1 오미경 2005.06.18 13:14:48
조회 1,190 댓글 0 신고
이래저래 집 없는 서민들만 갈수록 소외감이 커지는 게 현실입니다. 그렇다고
은행에서 주택담보대출을 한도 것 받아 아파트를 사는 무모한 일을 저지를 수도
없는 노릇입니다. 물론 주위를 보면 용기 백배한 사람들도 간혹 있습니다. 저의 친구
K가 그런 사례입니다. K는 경기도 분당에서 32평짜리 아파트를 2000년에 구입해
살고 있는데, 당시 금융기관에 근무하는 장점을 십분 활용해 은행 대출을 저금리로
받아 지금의 아파트를 구입, 4년 여 만에 무려 2.5배의 수익률을 남겼습니다. K는
지난해말 또 한번 일을 저질렀습니다. 같은 단지 내에 있는 48평 짜리 아파트를
전세를 끼고 매입한 것입니다. 이번에도 역시 은행을 통해 한도 것 대출을
받았습니다. 그러나 결과적으로 K의 모험은 적중했습니다. 새해 들어 판교의 후광을
받아 분당의 대형 평형대 아파트 값이 급등했기 때문이지요. 얼마 전 만난 K는 불과
몇 개월 만에 대출금을 갚고도 남을 만큼의 수익을 올렸다고 한껏 자랑을 늘어
놓았습니다.

그러나 K의 경우는 일반인들로선 아주 드문 사례입니다. 실상 부동산 가격 급등
과정에서 돈을 버는 사람들은 애초부터 돈이 많은 부자들이죠. 서민들로선 아무리
부동산 값이 오를 것 같은 확신이 들더라도 거액을 대출해 과감히 투자할 수 없는 게 당연지사입니다. 반면
돈 많은 부자들은 아무리 1가구 다 주택에 중 과세를 부과한다 하더라도 세금보다 더 많은 돈을 벌 수 있다는
확신만 들면 오를 만한 부동산이면 죄다 사 모으고, 결과적으로 부동산은 이들에 의해 가격이 뛸 수밖에 없게
됩니다. 일종의 '돈 넣고 돈 먹기' 게임인 셈이지요.

그렇다면 힘없는 서민들은 무조건 부동산 투자에서 소외되기만 해야 할까요? 방법은 있습니다. 부동산에도
간접투자를 하는 것입니다. 최근 언론지상에 오르내리고 있는 '부동산 펀드'란 것이 바로 그것입니다.
부동산 펀드는 투자자들로부터 자금을 모아 부동산 개발 사업에 투자하거나 부동산 임대사업을 해 얻은
이익금을 투자자들에게 나눠주는 상품입니다. 쉽게 말해 혼자서는 투자하기에 벅차니 여러 사람이 돈을
조금씩 모아 같이 투자한 후 수익금을 나눠 갖는 것이지요. 큰 목돈이 없는 서민들도 500-1000만원의 적은
돈으로도 부동산에 투자할 수 있는 이점이 있습니다. 전문 자산운용사가 은행 증권사 등과 함께 돈이 될만한
부동산을 골라 투자하므로 비전문적인 개인이 투자하는 것보다 안정적인 수익률을 올릴 수 있는 장점도
있습니다. 뿐만 아니라 부동산을 매매할 때 내야 하는 취득세 등록세 등도 개인이 고민할 필요가 없습니다.

흔히 부동산 펀드를 '리츠(REITs)'와 혼동하기도 하는데, 리츠와는 분명히 다른 상품입니다. 리츠는 소액
투자자들의 자금을 모아 부동산에 투자한다는 점에서 부동산 펀드와 같지만 주식회사 형태로 운용돼(뮤츄얼
펀드의 일종으로 투자자들이 주주로 참여하는 형태입니다) 설립기간 및 요건이 까다로울 뿐 아니라 투자
대상이 실물 부동산으로 한정돼있습니다. 이에 비해 부동산 펀드는 투자 대상만 있으면 곧바로 조성할 수
있을 뿐더러 실물 부동산에 투자하는 것 외에도 부동산개발업자에 자금을 대여해 이자수익을 챙기는 등
투자기법이 다양합니다.

그렇다면 부동산 펀드에는 어떤 종류가 있을까요. 가장 일반적인것이 앞서 설명한 '프로젝트 파이낸싱(Project Financing)' 펀드입니다. 투자자들의 돈을 모아 개발사업자에 대출해준 후 이자를 받아 다시 투자자들에게 배분하는 방식입니다. 대체로 예상 수익률은 연 7% 수준으로 은행금리의 두 배 이상이며, 운용기간은 9개월부터 3년까지 다양합니다.두번째로 많은 형태가 수익형 부동산 펀드입니다. 다시 말해 투자자들의 돈을 모아 사무실이나 상가용 빌딩, 아파트 등 실물 부동산을 매입한 후 일정기간 뒤 매각해 발생한 차익을 투자자들에게 나눠주는 방식이지요. 보통 3년 이상으로 투자기간이 긴 대신, 수익률은 연 8-10%정도로 약간 높은 편입니다. 이밖에 법원 경매나 공매에 참가해 우량 부동산을 저가에 낙찰 받은 후 매각 차익을 나눠 갖는 경매펀드, 해외 부동산에 투자해 수익을 돌려 받는 해외 부동산 펀드도 있습니다. 심지어 최근에는 모 운용사에서 대학의 기숙사에 투자하는 부동산 펀드도 출시 했습니다.

그러나 부동산 펀드라고 해서 마냥 안전한 것만은 아닙니다. 우선 부동산 펀드는 원금 보전 상품이 아닌
실적배당 상품입니다. 따라서 원리금 연대보증, 1순위 담보설정 등 각종 안전 장치를 마련해 놓더라도
사업성이 부족한 부동산에 투자한다면 손실을 낼 가능성도 있습니다. 물론 전문 운용사들이 사업성이 높은
부동산을 골라 투자하기 때문에 현실적으로 손실을 볼 확률은 낮습니다.
그렇더라도 부동산 펀드에 가입하기 전에 반드시 꼼꼼히 확인해야 할 사항들이 있습니다. 먼저 부동산
펀드는 대부분 어떤 부동산에 투자한다는 사실을 미리 알리고 펀드를 모집하기 때문에 가입 전 실물
부동산을 찾아가 주변 시세를 체크하는 등 면밀히 살펴보는 게 중요합니다. 또 부동산 펀드의 운용 기간은
보통 2~3년으로 길어 중도 환매가 안 된다는 점도 알아둬야 합니다. 따라서 장기적인 안목을 갖고
여유자금을 투자해야 한다는 것입니다. 마지막으로 부동산 펀드는 시장에 선보인 지 1년밖에 안된 '신생
상품'이기 때문에 운용 및 관리 인력이 부동산 전문지식을 충분히 갖추었는지 여부도 따져봐야 합니다.
실제 부동산 펀드가 인기를 끌면서 우후죽순 격으로 생겨나다 보니 부동산 전문 노하우가 부족한 인력도
종종 동원되기도 합니다.

그러나 일반인들로선 이를 검증할 방법이 마땅치 않기 때문에 펀드 규모가 크거나, 또는 이름있는 운용사나
판매사가 내놓은 상품을 고르는 게 비교적 안전한 길입니다. 또 자산운용협회 홈페이지(www.amak.or.kr)에
들어가보면 현재 판매되고 있는 모든 부동산 펀드의 과거 수익률을 볼 수 있으므로 이를 참조하는 것도 한
방법입니다. 현재 부동산 펀드는 주요 은행과 증권사를 방문하면 가입할 수 있습니다. 지난해 5월 첫 선을
보인 이후 2조원 어치가 판매될 정도로 인기를 모으고 있습니다.

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